Pengenalan Pajak-pajak dalam Properti

Dalam pembelian properti, setiap pembeli mau pun penjual pastinya akan dikenakan pajak-pajak yang sudah ditentukan negara. Sebagai warga negara yang baik, pastinya membayar pajak merupakan kewajiban yang harus dipenuhi. Pembayaran pajak pun sangat bermanfaat bagi seluruh masyarakat di Indonesia, di antaranya:

1. Pembangunan fasilitas umum dan infrastruktur, seperti: jalan, jembatan, sekolah, rumah sakit
2. Manfaat pertahanan dan keamanan, seperti: bangunan, senjata, perumahan hingga gaji-gajinya
3. Subsidi pangan dan bahan bakar minyak
4. Kelestarian lingkungan hidup dan budaya
5. Sumber Dana Pemilu, dan
6. Pengembangan alat transportasi massa, dan lain-lainnya.

Namun, pajak-pajak apa saja kah yang nantinya harus dihadapi oleh seorang penjual atau pembeli  properti? Dan bagaimana cara mengetahui penghitungan pajak? Berikut artikel yang kami kutip dari website rumah.com untuk mengenal pajak dan cara penghitungannya

===================================================================================

PAJAK-PAJAK TERKAIT JUAL-BELI PROPERTI

Anton Erawan • Januari 14, 2013

Seperti halnya sektor bisnis lain, bisnis properti pun dikenakan sejumlah pajak yang diatur dalam hukum perpajakan. Ada tiga komponen pajak penting yang perlu diketahui pemilik, pembeli, dan penyewa rumah, yakni Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) ditetapkan berdasarkan Undang-undang No. 12 tahun 1985 dan mulai berlaku sejak Januari 1986. Menurut ketentuan Undang-undang tersebut, bukan saja pemilik tanah dan bangunan yang wajib membayar PBB, tetapi juga penyewa atau siapa saja yang memanfaatkannya.
Batas nilai jual properti yang kena pajak, minimal sebesar Rp8 juta. Tetapi undang-undang ini juga memungkinkan pengurangan pajak maksimal 75%, bahkan untuk objek pajak yang terkena bencana alam akan diberikan pengurangan pajak hingga 100%.

Dasar pengenaan pajak adalah nilai jual objek pajak (NJOP), dan besarnya PBB yang terutang oleh setiap wajib pajak adalah 0,5% dikalikan Nilai Jual Kena Pajak. Besarnya NJOP ditetapkan setiap tiga tahun oleh Menteri Keuangan. Tetapi untuk daerah-daerah tertentu—sesuai dengan perkembangan daerahnya—NJOP dapat ditetapkan setiap tahun.

Besarnya nilai PBB yang harus dibayar oleh setiap pemilik/pengguna rumah, umumnya sudah ditetapkan oleh Kantor Pelayanan Pajak setempat melalui penerbitan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) yang dikeluarkan setiap tahun. Dalam SPPT tercantum nama wajib pajak, besarnya pajak yang harus dibayar dan perhitungannya, serta di bank mana pajak itu harus dibayar.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan (BPHTB)
Jenis pajak ini diatur oleh Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 dan terhitung efektif mulai 1 Januari 1998. Dalam undang-undang ini, yang menjadi objek pajak adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh pribadi atau badan, yang meliputi:
a. Jual Beli.
b. Tukar-menukar.
c. Hibah.
d. Hibah Wasiat.
e. Hadiah.
f. Pemasukan dalam perseroan atau badan hukum lainnya.
g. Pemisahan hak yang mengakibatkan peralihan.
h. Penunjukan pembeli dalam lelang.
i. Pelaksanaan putusan hakim yang mempunyai kekuatan hukum tetap.
j. Pemberian hak baru karena kelanjutan pelepasan pajak dan di luar pelepasan hak.

Sementara yang tidak dikenakan BPHTB adalah:
a. Perwakilan diplomatik, konsulat berdasarkan azas timbal balik.
b. Negara.
c. Badan atau Perwakilan Organisasi Internasional yang ditetapkan oleh menteri.
d. Orang pribadi atau Organiasi karena konversi hak dan perbuatan hukum lain dengan tidak adanya perubahan nama.
e. Wakaf.
f. Warisan.
g. Digunakan untuk kepentingan ibadah.

Besarnya tarif pajak (bea) ditetapkan sebesar 5% yang dikenakan kepada pemilik atau pembeli rumah. Nilai yang diwajibkan membayar pajak dibatasi di atas Rp30 juta.

Pajak Penghasilan (PPh)
PPh diatur melalui Peraturan Pemerintah No. 48 Tahun 1994, dimana atas penghasilan yang diterima oleh pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang jumlahnya lebih dari Rp60 juta.

Pengalihan hak atas tanah dan bangunan terdiri atas:
a. Penjualan, tukar-menukar, dan perjanjian hak. Pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah.
b. Penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain, kepada pemerintah untuk pembangunan, termasuk untuk kepentingan umum, baik yang memerlukan atau tidak memerlukan persyaratan khusus.

===================================================================================

CARA PENGHITUNGAN PBB, BPHTB, dan PPh

Anton Erawan • Februari 24, 2014

Dalam transaksi properti ada tiga jenis pajak yang penting yang perlu diketahui pemilik, pembeli, dan penyewa rumah, yakni: Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), Pajak Penghasilan (PPh), dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

Untuk mengetahui cara perhitungan pajak-pajak tersebut, berikut ini pemaparannya:

Perhitungan Besaran PBB:
Sebuah rumah dengan bangunan 100 m2berdiri di atas lahan 200 m2. Misalnya, berdasarkan NJOP (nilai jual obyek pajak) harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran PBB yang harus dibayar oleh pemilik rumah tersebut?

* Harga tanah : 200 m2 x Rp. 700.000       =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m2 x Rp600.000    =    Rp      60.000.000
——————————————————————————— +
* NJOP sebagai dasar pengenaan PBB        =    Rp    200.000.000
* NJOP Tidak Kena Pajak                          =    Rp      12.000.000
* NJOP untuk penghitungan PBB                =    Rp    188.000.000
* NJKP (Nilai Jual Kena Pajak): 20% x Rp188.000.000
=    Rp      37.600.000
* Pajak Bumi dan Bangunan yang terutang :
0,5% x Rp37.600.000                                          =    Rp          188.000
* Faktor Pengurangan / Stimulus                      =    Rp            15.000
———————————————————————————  –
PBB YANG HARUS DIBAYARKAN                   =    Rp          173.000

Perhitungan Besaran BPHTB
Seseorang membeli sebuah rumah di Jakarta dengan luas tanah 200 m2 dan luas bangunan 100 m2. Berdasarkan NJOP, harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran BPHTB yang harus dikeluarkan oleh pembeli rumah tersebut?

* Harga Tanah: 200 m2 x Rp700.000          =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m2 x Rp600.000     =    Rp      60.000.000
——————————————————————————– +
* Jumlah Harga Pembelian Rumah:             =    Rp    200.000.000
* Nilai Tidak Kena Pajak *)                         =    Rp      60.000.000
——————————————————————————– –
* Nilai untuk penghitungan BPHTB               =    Rp    140.000.000
* BPHTB yang harus dibayar
5% : 5% x Rp140.000.000                     =    Rp       7.000.000

*) untuk wilayah Jakarta Rp60.000.000, Bogor Rp40.000.000, Tangerang Rp30.000.000 dan sebagainya. Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat.

Perhitungan Besaran PPh
Seseorang menjual sebuah rumah di Jakarta dengan tanah 200 m2 dan luas bangunan 100 m2. Berdasarkan NJOP harga tanah Rp700.000 per m2 dan nilai bangunan Rp600.000 per m2. Berapa besaran PPh yang harus dikeluarkan oleh penjual rumah tersebut?
Jawab:
* Harga Tanah: 200 m2 x Rp700.000                         =    Rp    140.000.000
* Harga Bangunan: 100 m2 x Rp600.000                    =    Rp      60.000.000
—————————————————————————————– +
* Jumlah Harga Penjualan Rumah                              =    Rp    200.000.000
* PPh yang harus dibayar 5%: 5% x Rp200.000.000    =    Rp      10.000.000

Contoh perhitungan di atas adalah simulasi. Setiap rumah dengan ukuran yang berbeda-beda, seperti rumah minimalis dengan ukuran kecil, hasilnya juga akan berbeda.

===================================================================================

Bagaimana sahabat Paradice? Semoga pengetahuan mengenai pajak properti ini bermanfaat agar nanti bisa lebih cermat dalam menjual atau membeli properti suatu saat nanti. 🙂

Sumber:

http://www.rumah.com/berita-properti/2012/1/125/pajak-pajak-terkait-jual-beli-properti

http://www.rumah.com/berita-properti/2013/1/2825/cara-perhitungan-pbb-bphtb-dan-pph